Con la lenta ripresa delle attività economiche dopo l’emergenza epidemiologica, arrivano le prime pronunce giurisprudenziali in merito al mancato pagamento dei canoni di locazione e di affitto, e sull’inadempimento dei contratti in generale.
I limiti del nostro ordinamento
A quadro normativo ormai consolidato, ci si è resi conto che manca una norma idonea a ristabilire l’equilibrio tra le prestazioni, venuto inevitabilmente meno per via del grave evento pandemico.
I Tribunali interessati della questione, infatti, hanno di recente evidenziato che non vi è alcuna norma di carattere generale che preveda una sospensione dell’obbligo di corrispondere i canoni di locazione. Per questo motivo, occorre un ragionamento interpretativo.
Non ha convinto i Giudici il semplice richiamo al principio di buona fede, di cui agli articoli 1175 e 1375 Codice Civile. L’applicazione di tale principio, infatti, non può comportare una variazione sensibile delle obbligazioni principali del contratto.
Né potrebbe ragionevolmente trovare applicazione l’articolo 1467 Codice Civile in tema di eccessiva onerosità sopravvenuta. Questo, infatti, è un istituto incompatibile con la conservazione del contratto e idoneo solo a provocarne lo scioglimento.
A cosa ricorre la giurisprudenza?
La prima giurisprudenza sul punto sembra ricorrere all’istituto dell’impossibilità temporanea. Applica, dunque, in combinato disposto l’articolo 1256 Codice Civile (norma generale in materia di obbligazioni) e l’articolo 1464 (norma speciale in materia di contratti a prestazioni corrispettive).
Afferma, infatti, che la prestazione dell’affittuario è divenuta impossibile quanto all’obbligo di consentirgli l’esercizio del diritto a svolgere attività di vendita al dettaglio. Tuttavia, è rimasta possibile quanto alla concessione del diritto di uso dei locali. Si parla, quindi, della più limitata funzione di fruizione del negozio come magazzino e deposito merci, con ridotta funzionalità temporanea.
Trattandosi, dunque, di impossibilità parziale temporanea, il riflesso sull’obbligo di corrispondere il canone sarà dunque quello di subire una riduzione. Tuttavia, questa è destinata a cessare nel momento in cui la prestazione dell’affittuario potrà tornare ad essere compiutamente eseguita.
L’inevitabile aumento del contenzioso
La lenta ripresa dell’attività giudiziaria post Covid-19 non potrà non essere segnata da un considerevole aumento del contenzioso. Questo, in particolare, sarà legato al rispetto delle misure emergenziali adottate dal Governo per contenere la diffusione del contagio e tra queste. Sopra tutte, quelle concernenti l’inadempimento di una parte a obbligazioni contrattuali precedentemente assunte.
Proprio al fine di evitare la paralisi di un sistema giudiziario già fortemente in difficoltà, il Legislatore ha deciso di rendere obbligatorio il preventivo ricorso all’istituto della Mediazione Civile e Commerciale. Questo riguarda tutte le controversie in materia di obbligazioni contrattuali nelle quali rilevi il rispetto delle misure di contenimento disposte durante l’emergenza da Covid-19.
Ma lo strumento più efficace appare essere, sempre e comunque, la rinegoziazione del contratto di fronte all’imprevedibile ed inevitabile mutamento delle condizioni esistenti al momento della formazione del contratto.
In questa situazione di emergenza c’è bisogno, più che mai, di una guida competente e informata.
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