Cos’è il contratto “Rent to Buy”?
È un nuovo tipo di contratto in cui si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile.
Il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore-futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un certo periodo di tempo, il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati.
Si consideri la vendita di un appartamento per il prezzo di € 100.000. Il canone mensile è convenuto in € 1.000 mensili. Una parte di questo prezzo, ad esempio € 500, viene dato per il godimento del bene, come se fosse una normale locazione. E questa parte si “perde”, proprio come in una normale locazione. Il residuo, cioè i € 500 mancanti, si imputano al prezzo (cioè sono come un acconto sul prezzo di vendita), per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo finale di vendita. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare il bene, non dovrà pagare € 100.000, ma € 70.000, perché € 30.000 sono già stati pagati con parte dei canoni.
Il conduttore è obbligato a comprare l’immobile dopo il periodo di “affitto”? Entro quale termine potrà decidere di acquistarla?
La legge prevede che il conduttore abbia la facoltà ad acquistare il bene, ma non un obbligo in tal senso.
Le parti possono concordare che il conduttore sia obbligato ad acquistare, ma in tal caso si tratta di un contratto diverso dal “Rent to Buy”.
Il termine entro il quale il conduttore potrà decidere di acquistare la casa è stabilito dalle parti, entro i 10 anni.
Quali sono i vantaggi per chi vende?
Il vantaggio principale è la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti.
Il proprietario, in caso di mancato acquisto o di mancato pagamento dei canoni dovrà intraprendere un procedimento di sfratto?
La procedura non è quella di sfratto, ma di rilascio del bene, più breve e meno dispendiosa, con tempi tuttavia dipendenti dalla prassi giudiziaria.
Per poter seguire questa procedura sarà necessario prevedere apposite clausole nell’atto di “Rent to Buy”.
Quali sono i rischi per il venditore?
Il rischio è che il conduttore decida di non comprare l’immobile. In tal caso, però, il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato (e sarà una somma maggiore rispetto ad un normale canone di locazione). L’altro rischio è quello di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore divenuto inadempiente e di dover fare ricorso al giudice per liberare il bene e venderlo ad altri.
Ci sono particolari tutele che il venditore deve adottare?
È opportuno che il canone sia più elevato rispetto ad un normale canone di locazione e che la parte dei canoni che il proprietario potrà trattenere, nel caso in cui non si arrivi alla vendita, sia concordata in modo che il proprietario venga adeguatamente indennizzato per la mancata conclusione di altri affari.
Il conduttore è tutelato?
La legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di “Rent to Buy”, che consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione del contratto. La trascrizione ha una durata massima di 10 anni.
Questa tutela permane anche in caso di fallimento del venditore.
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