LOCAZIONI TURISTICHE E BREVI

È stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale l’avviso del Ministero del Turismo che annuncia l’entrata in funzione della banca dati nazionale delle strutture ricettive (BDSR) e del portale telematico del Ministero del Turismo per l’assegnazione del Codice Identificativo Nazionale (CIN).

Il Ministero del Turismo ha differito al 1° gennaio 2025 il termine per dotarsi del CIN (Codice Identificativo Nazionale), con l’effetto che le sanzioni per mancato ottenimento, mancata esposizione e/o mancata pubblicazione saranno applicabili dal 2 gennaio 2025.

La seguente tabella individua, senza pretesa di esaustività, i caratteri che distinguono le tre fattispecie

Tipologia	Caratteristiche	Norma
Locazione per finalità turistiche	Particolare contratto di locazione con durata limitata nel tempo, che soddisfa esigenze abitative temporanee per esclusive finalità turistiche. Rispetto alle locazioni brevi, possono avere durata superiore a 30 giorni e non presentano servizi accessori.	Non definite da norma specifica, ricadono nella disciplina generale della locazione di cui all’art. 1571 C.C.
Locazioni brevi	Contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare. Rispetto alle locazioni turistiche, le locazioni brevi non possono avere durata superiore a 30 giorni e possono contemplare servizi aggiuntivi (pulizia e biancheria). In caso di destinazione alla locazione breve di più di 4 appartamenti nell’anno, si presume l’esercizio imprenditoriale (art. 1 co. 595 della L. 178/2020).	Art. 4 del DL 50/2017
Strutture turistico ricettive	Strutture dedicate all’attività ricettiva, ossia diretta alla produzione di servizi per l’ospitalità esercitata nelle strutture ricettive alberghiere o paralberghiere (ad esempio, bed & breakfast, affittacamere, casa vacanze).

OPERATIVITÀ DEI NUOVI OBBLIGHI

L’art. 13 ter del DL 145/2023 ha introdotto nuovi obblighi con riferimento alle:

unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche;
unità immobiliari destinate alle locazioni brevi ex art. 4 del DL 50/2017;
strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.

Gli obblighi riguardano:

il codice identificativo nazionale (CIN);
gli obblighi di sicurezza;
la SCIA.

CODICE IDENTIFICATIVO NAZIONALE (CIN)

A norma dell’art. 13 ter co. 1 del DL 145/2023, “al fine di assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, il coordinamento informativo, statistico e informatico dei dati dell’amministrazione statale, regionale e locale e la sicurezza del territorio e per contrastare forme irregolari di ospitalità“, deve essere attribuito un codice identificativo nazionale.

Il CIN viene assegnato dal Ministero del Turismo, previa istanza telematica da parte del locatore ovvero del soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva.

L’istanza deve essere corredata da una dichiarazione sostitutiva ai sensi degli artt. 46-47 del DPR 445/2000, attestante:

i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura;
per i locatori, la sussistenza dei requisiti di sicurezza degli impianti individuati dall’art. 13 ter co.7 del DL 145/2023, illustrati al successivo paragrafo.

SANZIONI

A norma dell’art. 13 tre co. 9 del DL 145/2023, la mancanza del CIN espone il titolare della struttura turistico ricettiva (alberghiera o paralberghiera), nonché il soggetto che proponga o conceda in locazione per finalità turistiche o con locazione breve un’unità immobiliare o una porzione di essa senza CIN alla sanzione pecuniaria da 800,00 a 8.000,00 euro “in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile“.

Le sanzioni sopra individuate non si applicano se lo stesso fatto è sanzionato dalla normativa regionale.

OBBLIGO DI ESPOSIZIONE E INDICAZIONE DEL CIN

Il CIN deve essere obbligatoriamente

esposto all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura ricettiva, “assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici“;
indicato in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato.

Si ricorda che, come illustrato da una delle FAQ pubblicate sul sito del Ministero del Turismo, le norme regionali/provinciali restano valide anche in presenza del CIN, quindi, anche chi è tenuto dalle norme locali a esporre il CIR dovrà, ora, richiedere il CIN ed esporre entrambi i codici.

SOGGETTI OBBLIGATI

Gli obblighi di esposizione gravano, dal punto di vista soggettivo:

su “chiunque propone o concede in locazione per finalità turistiche” o in locazione breve ai sensi dell’art. 4’del DL 50/2017 “una unità immobiliare ad uso abitativo o una porzione di essa“;
sul titolare di una struttura turistico ricettiva alberghiera o extralberghiera.

Comunicazione alla questura

I medesimi soggetti sopra indicati sono tenuti anche a rispettare tutti gli obblighi previsti dall’art. 109 del TULPS e dalle normative regionali e provinciali di settore (si tratta degli obblighi di identificazione e comunicazione in questura degli alloggiati posti dalla normativa di pubblica sicurezza).

Tuttavia, come ricordato anche dalle FAQ del Ministero “per le locazioni turistiche di durata superiore ai 30 giorni, la comunicazione prevista dall’art. 109 del TULPS e richiamata nell’ultimo periodo del comma 6 dell’art. 13 ter ‘D.L. n. 145/2023 viene effettuata direttamente dall’Agenzia delle Entrate. Questo avviene tramite la registrazione del contratto di locazione, che assorbe l’obbligo di comunicazione. Pertanto, il locatore non è tenuto a effettuare tale comunicazione autonomamente“.

In breve, per le locazioni turistiche di durata superiore a 30 giorni, per le quali sussiste l’obbligo di registrazione, l’obbligo di comunicazione alla questura è assolto mediante la registrazione del contratto di locazione.

Obblighi degli intermediari

L’obbligo di indicare il CIN negli annunci ovunque pubblicati e comunicati grava anche sui soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e sui soggetti che gestiscono portali telematici, con riferimento a tutte le:

unità immobiliari destinate alla locazione per finalità turistiche o alla locazione breve;
strutture turistico ricettive alberghiere o extralberghiere.

Per questo motivo, le piattaforme di intermediazione on line (ad esempio, Booking e Airbnb) si sono impegnate a non accettare annunci privi di CIN.

Sanzioni

La mancata esposizione e indicazione del CIN è punita con:

la sanzione pecuniaria da 500,00 a 5.000,00 euro in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile, applicata per ciascuna struttura o unità immobiliare per la quale la violazione sia stata accertata;
e con la sanzione dell’immediata rimozione dell’annuncio irregolare.

Soggetti tenuti	Condotta	Sanzione
· Locatore di abitazione destinata a locazione turistica o breve · Titolare di struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera	Proporre in locazione struttura senza CIN	Multa tra 800 e 8.000 euro
	Mancata esposizione del CIN	Multa tra 500 e 5.000 euro
· Locatore di abitazione destinata a locazione turistica o breve · Titolare di struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera · Soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e soggetti che gestiscono portali telematici	Mancata indicazione del CIN nell’annuncio	Multa tra 500 e 5.000 euro e rimozione dell’annuncio

Le sanzioni sopra individuate non si applicano se lo stesso fatto è sanzionato dalla normativa regionale.

CONTRASTO ALL’EVASIONE

Al fine di contrastare l’evasione nel settore delle locazioni turistiche e brevi, l’Agenzia delle Entrate e la Guardia di Finanza effettuano, con modalità definite d’intesa, specifiche analisi del rischio orientate prioritariamente all’individuazione di soggetti da sottoporre a controllo che concedono in locazione unità immobiliari ad uso abitativo prive di CIN.

L’assenza del CIN sembra configurare, quindi, un elemento di preferenza per l’assoggettamento ai controlli antievasione.

OBBLIGHI ATTINENTI AI REQUISITI DI SICUREZZA DEGLI IMPIANTI

L’art. 13 ter del DL 145/2023 convertito introduce alcuni obblighi con riferimento alla sicurezza degli impianti, relativamente alle:

unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche;
unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione breve ex 4 del DL 50/2023.

Tali obblighi non operano per le strutture adibite ad attività turistico ricettive.

Gli obblighi di sicurezza sono declinati in modo differente a seconda che la locazione sia esercitata in modo imprenditoriale o meno.

OBBLIGHI PER CHI GESTISCE LE STRUTTURE IN FORMA IMPRENDITORIALE

Le unità gestite in forma imprenditoriale devono essere dotate dei requisiti di sicurezza degli impianti come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente.

OBBLIGHI PER TUTTI

In ogni caso (quindi a prescindere dalla forma imprenditoriale o meno), tutte le unità immobiliari destinate a locazione breve o turistica devono essere dotate di:

dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti;
estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano.

SANZIONI

A norma dell’art. 13 ter ‘co. 9 del DL 145/2023, la concessione in locazione di unità immobiliari ad uso abitativo per finalità turistiche o in locazione breve prive dei requisiti di sicurezza richiesti dal co. 7 del DL 145/2023 è punita con:

le sanzioni previste dalla normativa statale o regionale applicabile se si tratta degli obblighi di sicurezza degli impianti individuati dal primo periodo dell’art. 13 co. 7 del DL 145/2023, applicabili a chi svolge l’attività in forma imprenditoriale;
la sanzione pecuniaria da 600,00 a 6.000,00 euro per ciascuna violazione accertata se si tratta della violazione dell’obbligo di introdurre dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili.

Le sanzioni sopra individuate non si applicano se lo stesso fatto è sanzionato dalla normativa regionale.

Pregiudizialità dei requisiti di sicurezza rispetto al CIN

La sussistenza dei requisiti di sicurezza sopra elencati costituisce condizione per ottenere il CIN.

Pertanto, l’adeguamento agli standard di sicurezza, risulta necessario non solo per evitare la sanzione specifica, ma anche per poter ottenere il CIN (la cui mancanza è a sua volta sanzionata).

Soggetti tenuti	Condotta	Sanzione
Soggetti che svolgono l’attività in forma imprenditoriale	Concessione in locazione di unità immobiliari ad uso abitativo per finalità turistiche o in locazione breve prive dei requisiti di sicurezza	Sanzioni previste dalla normativa statale o regionale applicabile
Chiunque (sia in forma imprenditoriale che in caso contrario) concede in locazione unità immobiliari ad uso abitativo, per finalità turistiche o in locazione breve	Violazione dell’obbligo di introdurre dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio e di estintori portatili	Sanzione pecuniaria tra 600 e 6.000 euro

SCIA

Chiunque eserciti, anche tramite intermediario, attività di locazione per finalità turistiche o di locazione breve in forma imprenditoriale, è soggetto all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA).

In pratica, l’obbligo vale, per la persona fisica, anche a seguito del superamento, per ciascun periodo d’imposta, del limite dei quattro alloggi oltre il quale scatta la presunzione di svolgimento di attività imprenditoriale prevista dall’art. 1 co. 595 della L. 178/2020.

Nel caso in cui l’attività sia esercitata tramite società, la SCIA deve essere presentata dal legale rappresentante.

Sanzioni

La mancata presentazione della SCIA, nei casi in cui essa è richiesta, è punita con la sanzione pecuniaria da 2.000,00 a 10.000,00 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile.

Le sanzioni sopra individuate non si applicano se lo stesso fatto è sanzionato dalla normativa regionale.

Soggetti tenuti	Condotta	Sanzione
Chiunque eserciti, anche tramite intermediario, attività di locazione per finalità turistiche o di locazione breve in forma imprenditoriale	Mancata presentazione della SCIA	Sanzione pecuniaria tra 2.000 e 10.000 euro

FUNZIONI DI CONTROLLO

Le funzioni di controllo, verifica e applicazione delle sanzioni sopra enucleate sono svolte dal Comune in cui è ubicata la struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera o l’unità immobiliare concessa in locazione, attraverso gli organi di polizia locale.