IL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

Con il termine “compromesso” si è soliti indicare il contratto preliminare di vendita, nello specifico quello avente ad oggetto un bene immobile.

Si tratta di un contratto a tutti gli effetti, con il quale le parti, intenzionate a concludere una futura compravendita – e denominate rispettivamente promissario acquirente (chi promette di acquistare) e promittente alienante (chi promette di vendere) – si obbligano a stipularla in un momento successivo.

Il preliminare di vendita ha effetti obbligatori, cioè fa sorgere l’obbligo per i contraenti di prestare il consenso in occasione della futura vendita, anche se i suoi effetti tipici (trasferimento della proprietà, pagamento del prezzo, consegna del bene) si producono solo con la stipula del contratto definitivo.

E’ bene dunque tenere presente che la sottoscrizione di un preliminare è già di per sé vincolante.

La legge non prevede una disciplina specifica del contratto preliminare, limitandosi a prescrivere che debba avere la stessa forma del contratto definitivo, a pena di nullità, per cui laddove si intenda compravendere un immobile, la forma deve essere scritta (atto pubblico o scrittura privata autenticata).

Gli elementi essenziali che il preliminare di vendita immobiliare deve contenere sono:

il consenso delle parti
la forma scritta
l’esatta indicazione del bene immobile oggetto di vendita (dati catastali, etc.)
il prezzo e le modalità di pagamento

Le parti possono arricchire il contenuto minimo del contratto preliminare inserendovi clausole accessorie, solitamente presenti, quali il termine per la stipula del contratto definitivo(la data entro cui sottoscrivere il successivo contratto di compravendita, in modo da circoscrivere temporalmente il proprio impegno reciproco) e la caparra confirmatoria.

Al riguardo, è bene precisare che, se tutto procede regolarmente e si perviene al definitivo, la caparra viene restituita o imputata al pagamento del prezzo del contratto definitivo, mentre, al contrario, se una delle parti è inadempiente alle obbligazioni previste dal preliminare, l’altra parte potrà recedere dal contratto, trattenendo la caparra ricevuta o esigendo il doppio dell’importo versato.

Può accadere infatti che, dopo aver stipulato il preliminare, una delle parti rifiuti di sottoscrivere il contratto definitivo. In tal caso, la parte “non inadempiente” può agire giudizialmente, ai sensi dell’art. 2932 C.C., per ottenere una sentenza che tenga luogo del contratto definitivo non concluso (c.d. esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre). In tal caso la sentenza (costitutiva) sostituisce il consenso, producendo gli stessi effetti del contratto non concluso.

Può accadere che le parti, soprattutto nelle compravendite in cui si concretizza l’intermediazione di soggetti terzi, sottoscrivano un primo impegno, spesso denominato “preliminare di preliminare“, che, sebbene contenga taluni elementi essenziali tipici, non ha la stessa valenza di un preliminare, non conseguendo le parti, in caso di inadempimento, il diritto di ottenere una sentenza costituiva, bensì solo un risarcimento del danno.

Ove invece la parte “non inadempiente” non intenda procedere in tal senso, in caso di grave inadempimento, può sempre proporre una domanda di risoluzione del contratto e di risarcimento del danno ex art. 1453 C.C.